¿Vender, dolarizar o vaciar? Los atajos de los propietarios que ya no ofrecen sus departamentos para alquilar

Tras los cambios que introdujo la nueva ley, los dueños ven licuados sus ingresos y prefieren explorar nuevas alternativas; los que transforman el uso del inmueble y los que apuestan a comprar en el exterior

Andrea compró un PH de dos ambientes en Villa Crespo en 1997 con un crédito en dólares a pagar en pesos en tiempos del uno a uno. Vivió ahí hasta que se casó en 2002. Desde entonces alquila su propiedad de soltera. “Para mí siempre fue un buen ingreso y he tenido buenos inquilinos. Los que están ahora llevan cinco años, renovamos con la ley nueva por tres años en octubre de 2020″, comenta. Divorcio mediante, Andrea dejó la casa familiar y alquiló un tres ambientes para ella y sus dos hijos en la zona oeste (hoy paga $88.000 y ya le avisaron que la renovación será por $200.000). La renta del PH en Villa Crespo la ayudaba a pagar gran parte de su nuevo alquiler. Pero ya no le representa el mismo ingreso, producto de la indexación anual en un contexto de alta inflación. Ya no le conviene el alquiler: cuando se venza el contrato en octubre, le colgará el cartel de venta.

Ella ya sabe qué destino le dará al dinero que reciba por la venta: “Me voy a comprar algo propio. Si bien nunca pensé en vender el PH porque fue la primera casa que me compré siendo muy joven y quería que mis hijos puedan vivir ahí, el dinero de la venta me ayudará a completar lo que necesito para comprar mi nueva propiedad, sin tener que sacar crédito ni pedir prestado”.

La decisión de Andrea es la de muchos propietarios. Algunos esperan a terminar el contrato con el inquilino, otros se anticipan, aunque Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, recomienda no hacerlo: “En un mercado como el de ahora, vender un departamento alquilado tiene una probabilidad bajísima ya que no hay inversores que estén dispuestos a comprar propiedades con contratos vigentes bajo la nueva ley. Por otro lado, mostrar un inmueble habitado es más complejo que si se encuentra vacío”.

Las decisiones sobre qué hacer con un departamento que ya no rinde varían y no resultan sencillas: ¿mantenerlo en alquiler, venderlo, dejarlo vacío o destinarlo a la renta temporaria? Hasta julio de 2020, cuando se sancionó la nueva ley, no había mucho que pensar: los dueños que habían comprado como inversión, los que habían heredado o habían logrado mudarse a algo más grande conservando la vivienda anterior ponían en alquiler su propiedad. De esa forma, se aseguraban que un tercero se ocupara de los gastos de expensas y servicios, de que el lugar sea “vivido” y, además, tenían un ingreso mensual.

Con los cambios que introdujo la norma, todo se descompaginó. La extensión del plazo de los contratos de dos a tres años con un único ajuste anual en base a un índice que cruza salarios e inflación, que se licúa al ritmo de la suba de precios, derivó en un efecto dominó que parece imparable: cada vez más propiedades migran del alquiler a la venta, se destinan a la modalidad temporaria en dólares o se adaptan al estilo “friends&family” (arreglos informales con conocidos). El impacto en el mercado es inevitable: baja oferta y alta demanda de alquileres.
Cuando se sancionó la ley, había 84.000 departamentos en venta y 10 meses más tarde se registraban 104.000. En ese mismo período, los alquileres en oferta en la ciudad de Buenos Aires pasaron de 9700 a 8500, un número lejano al promedio histórico de 15.000. En octubre de 2021, los avisos de venta tocaban un pico de 121.398, de acuerdo al Monitor Inmobiliario de Invertire.com. Ya se empezaba a hablar de la odisea de los inquilinos para conseguir una vivienda y de las listas de espera en las inmobiliarias, una situación que se fue agravando con el tiempo.

Con una leve reactivación del mercado de compraventa en CABA, la misma fuente registró a fin de junio pasado 87.834 departamentos en venta, y 5067 en alquiler. Sin embargo, la venta sigue fría y las retasaciones están a la orden del día. Otro dato que muestra la distorsión: el 80% de los avisos publicados en la plataforma Zonaprop son para venta, el 20% restante para alquiler, pero un cuarto de ellos son temporarios. Es que muchos propietarios se decidieron por esa alternativa que se encuentra en crecimiento gracias a la reactivación del turismo y la demanda de estudiantes.

“Al momento de renovar un contrato de alquiler, los propietarios buscan convalidar con los precios de mercado aunque nunca serán como los de un contrato nuevo. De todas formas, en algunos casos prefieren resignar precio para no perder a un buen inquilino” describe Verónica Balayan, socia de Soledad, quien reconoce que también hay quienes ponen la propiedad a la venta, la dejan vacía, la pasan a la modalidad temporal o piden cobrar en dólares.

En los hechos, se empezaron a cerrar alquileres a un precio fijo en dólar billete sin indexación. “Pero no es legal porque la ley establece que los contratos de alquileres residenciales deben pagarse en la moneda de curso legal en el país: el peso”, aclara Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).

Los dueños que buscan ese atajo tratan de “escapar” del ajuste anual establecido por el Banco Central, el Índice para Contratos de Locación (ICL), pero se actualiza con delay. “Lo que sucede es que el cálculo del mes en que toca la renovación anual se hace según el promedio de salario e inflación de dos meses anteriores”, sostiene González Rouco, economista y autor del libro Dueños o Inquilinos.

Durante 2022 se puso sobre la mesa del debate político otra cuestión: una posible regulación sobre las propiedades que estén en desuso. Se hablaba de crear un impuesto a la vivienda ociosa o vacía. Inquilinos Agrupados presentó un proyecto en la Legislatura porteña que proponía que las viviendas de CABA que permanezcan vacías por más de 90 días ingresen “de forma obligatoria” a un sistema de alquiler protegido, administradas por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad con un precio de renta equivalente al 1% del valor fiscal de la propiedad. Las críticas sobre lo “ilegal e ilegítimo” de la medida no se hicieron esperar y finalmente no se avanzó con ningún tipo de castigo impositivo ni obligatoriedad de alquiler.

Los que pasan al alquiler temporario

Vanina es licenciada en Comunicación y abogada, vive en Castelar y hace ocho años, con el dinero de una casa que vendió en Mar Azul, compró un departamento de dos ambientes con cochera para alquiler. Tuvo dos inquilinos desde que le entregaron su unidad a estrenar con vista abierta, frente a la estación Castelar. En mayo pasado se venció el último contrato y decidió no continuar con la modalidad tradicional. “Con tiempo le comuniqué al inquilino y acordamos que se quedaría hasta encontrar un nuevo lugar, hicimos una prórroga por tres meses con un ajuste por ICL por un monto de $100.000. Luego me comunicó que se iría al terminar el contrato, sin la prórroga. Yo no quiero seguir alquilando, la actualización anual no me redituaba”, relata la propietaria, que cobraba un alquiler de $46.000. Recuerda que cuando el último inquilino firmó el primer contrato dejó como garantía US$300, que era el equivalente en 2019 a un mes de alquiler. Hoy, lo que cobraba era el equivalente a US$100.

Mientras los pintores dejan el departamento en condiciones, Vanina ya lo publicó para venderlo. Pero como intuye que eso no sucederá rápido, lo está equipando para alquiler temporario y para que su hija mayor, Lucila, lo use como espacio de estudio y de encuentro con amigos cuando esté desocupado. “La mayoría de los departamentos que se alquilaban en el edificio quedaron vacíos, los inquilinos se fueron yendo y los propietarios no los volvieron a ofrecer. Yo quiero probar con el alquiler temporario, Castelar no es Palermo pero veo que hay publicaciones por la zona, habrá gente que por viaje o cuestiones familiares lo necesite, incluso jóvenes que no pueden equipar un departamento pero quieren vivir solos”, analiza.

Para Soledad Balayan, la alternativa temporaria tiene sus ventajas y desventajas: cobrar el alquiler en dólares es, desde ya, la gran atracción. “Pero no todos los edificios permiten esa modalidad, hay que ocuparse de publicarlo, de responder las consultas, de la limpieza, del mantenimiento y de la reposición de cada cosa que se rompa. Hay que equiparlo muy bien, hacer el ingreso y la salida de cada inquilino, atenderlo ante cada necesidad que se presente y cumplir con la registración en ENTUR si está en la ciudad de Buenos Aires”, enumera la broker inmobiliaria.

Abatti amplía aún más las opciones que evalúan los dueños: “Los propietarios prefieren malvender y algunos ya no reinvierten en el mercado local sino que compran propiedades en Uruguay o Paraguay, donde cobran en dólares, obtienen una rentabilidad en alquileres de entre el 5% y 6% anual, con menor carga tributaria y mayor seguridad jurídica que en nuestro país. Ya la inversión de comprar para alquilar se terminó en la Argentina, ahora se vende para no alquilar”.

Desde la semana pasada, se sumó la incertidumbre que se genera cada vez que se habla de derogar la ley de alquileres vigente. La Cámara de Diputados fijó fecha para el 23 de agosto para debatir los cambios a la norma. “Los propietarios que tienen que renovar o iniciar contratos nuevos prefieren no hacerlo y dejar sus inmuebles vacíos a la espera de una definición. Nadie quiere alquilar por tres años con un ajuste planchado durante 12 meses. Y los que necesitan el dinero de la renta, hacen prórrogas por seis meses para aumentar el precio en un plazo más corto”, agrega Abatti.

De todas formas, hay que tener en cuenta que, de aprobarse los cambios, restará el tratamiento en el Senado y que en años electorales se dilatan las decisiones. ¿Qué significa esto? “En el caso de que se defina algo, la nueva ley no saldrá hasta 2024″, estima el abogado.

Los que cobran en dólares

Si bien el alquiler en dólares se utilizó siempre en la Argentina para determinados tipos de viviendas, como las de diplomáticos o aquellas en alquiler temporario, Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario, señala que en los “últimos dos o tres años también comenzó a aplicarse a viviendas comunes, a infinidad de zonas que no son tradicionalmente dolarizadas”.

En este camino está Teresa, dueña de tres propiedades en alquiler, cada una con modalidades diferentes. “Un departamento está bajo el esquema tradicional con la nueva ley, pero el precio está completamente devaluado: debería cobrar al menos $110.000 y recibo $39.000. Una vez que termine el contrato voy a renovárselo por un monto fijo en dólares, a un valor razonable. Es una excelente inquilina, pero siento que mi capital está parado”, adelanta.

Por otra de sus propiedades ya recibe dólares: su inquilino paga en efectivo y, dado que no puede hacer contrato de alquiler de vivienda en moneda extranjera porque la ley solo lo permite en la moneda de curso legal del país, acordaron firmar contratos de comodato por períodos de seis meses.

Su tercera propiedad está en alquiler temporario por Airbnb, también cobrando en dólares, pero aclara que no es la panacea. “Se requiere un alto costo de funcionamiento porque demanda mucho tiempo de gestión con las entradas y salidas de los huéspedes, la limpieza, las reparaciones y tener gremios disponibles como plomero, electricista o gasista ante cualquier emergencia”, detalla. Teresa reconoce que es más rentable que un alquiler tradicional, pero anticipa: “Con el último crecimiento hay sobreoferta y los precios están bajando. Ya no es tan ventajoso como hace unos años”.

Los ni ni: ni alquilan ni venden

Laura tiene un dos ambientes en Recoleta desde 2009, muy luminoso, en un edificio con amenities. “Alquilar nunca fue un buen negocio, nunca se recupera la inversión inicial de haberlo comprado en dólares. Y con la nueva ley es peor, estás atado a un contrato de tres años con un solo ajuste por año. Si no convenía antes, ahora menos”, afirma la propietaria, que cobra $60.000 mensuales en el tercer año de contrato con su inquilino y considera que, por valor de mercado, debería estar percibiendo $145.000.

“Me han ofrecido alquilarlo por Airbnb, pero tendría que amoblarlo, equiparlo y ocuparme. No tengo tiempo, no me interesa complicarme ni que me llamen de noche porque no pueden encender el calefón”, plantea. Al mismo tiempo, Laura empatiza con quienes no tienen vivienda propia: “Esta ley no ayuda a nadie. Yo viví 10 años en Alemania y la mayoría de las personas, profesionales o empleados, alquilan. Solo los millonarios compran propiedades. Y los alquileres son por 30 años con posibilidad de que tus hijos continúen con ese alquiler”, compara.

Su hija de 23 años también está haciendo la experiencia de vivir afuera del país y ya anunció su regreso para dentro de unos meses. “Mi idea es que cuando se termine el contrato, la inquilina deje el departamento, lo arreglo y que viva mi hija, prefiero dárselo a ella que seguir alquilando en estas condiciones”, explica.

Otro caso es el de Gabriel y Florencia, que alquilaron un amplio cuatro ambientes en Villa Crespo cuando tuvieron hijos. El departamento anterior -de dos ambientes y propiedad de Gabriel- les había quedado chico, y lo pusieron en alquiler para cubrir gran parte del valor mensual de la vivienda familiar.

A mediados de 2022, pudieron comprar un tres ambientes en Caballito. Reformas mediante, se mudaron allí a principios de este año. Al contar con un ambiente menos, surgieron algunas complicaciones ya que Gabriel hace full home office. “Trabajar en el departamento con un niño de cuatro años y otro de un año y medio es una tarea imposible. El alquiler de mi departamento de dos ambientes se depreciaba mes a mes, si bien siempre valoré tener ese ingreso, sentía que me superaba el estrés de trabajar encerrado en un dormitorio de casa. Entonces, decidí no renovar el contrato con el inquilino y convertirlo en mi oficina. En el living trabajo yo y en el otro ambiente Florencia con una amiga están desarrollando un emprendimiento propio. Perdí el ingreso del alquiler y ahora yo pago los gastos, pero gané en tranquilidad, disfruto más de mi trabajo y soy más productivo”, remata.

Las soluciones que fueron encontrando los propietarios difieren y algunos están más satisfechos que otros con la decisión. En lo que todos coinciden es que ya no era sostenible el esquema anterior. La otra cara de la moneda son los inquilinos, a quienes se les complica cada vez más conseguir una vivienda por la falta de oferta. Nadie salió favorecido con la nueva ley.

Nota vía: Lanacion.com.ar