¿Es momento de comprar?. Las diez razones que anticipan por qué los precios de las propiedades no bajarán más

El ciclo de retracción del mercado inmobiliario podría haber alcanzado el punto más bajo luego de tres años de caída del valor del metro cuadrado

l valor del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) acumula una caída superior al 17% desde los máximos registrados en 2019 y ya se equipara con los niveles de septiembre de 2016. Cuando parece que ya se alcanzó el fondo, los precios vuelven a descender empujados por la alta oferta de propiedades en venta y las pocas operaciones que se cierran. Sin embargo, los brokers empiezan a ver una luz al final del túnel.

De acuerdo al index de ZonaProp, el precio medio en CABA se ubica en US$2315/m², un 0,7% menos que en febrero. La caída pareciera estar desacelerándose, porque en en julio del año pasado la baja mensual giraba en torno al 1%. A su vez, el porcentaje de los inmuebles retasados también se encuentra a la baja: hoy es del 27%. Aunque el valor del metro cuadrado todavía no está recuperándose, los especialistas del sector creen que el rebote y la suba son inminentes. A continuación, 10 razones que explican el pronóstico.

1- Aumento del costo de la construcción

La cotización del dólar blue pasó de más de $220 en enero a menos de $195 ahora. Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima, explica que esa baja, de alrededor del 15%, se suma a un aumento del costo de la construcción. “Si se toman esos dos porcentajes, se puede concluir que construir un metro cuadrado hoy cuesta más caro que hace tres meses”, explica.

En ese sentido, sostiene que los desarrolladores “no tienen más margen para seguir bajando el precio”. “Eso me hace creer que la caída de valores frenó, aunque todavía falta para ver el rebote”, anticipa. Diego Cazes, director de L.J. Ramos coincide con el análisis y aclara: “Es tanto tiempo de baja en precios de venta que puede ser que haya pronto un pequeño rebote, pero no es porque las condiciones estén bien dadas en el mercado, sino por una situación de necesidad absoluta”.

También Martín Boquete, director de Toribio Achával, remarca que el fenómeno influirá en los precios, pero sobre todo en los emprendimientos en pozo y en las unidades a estrenar. “En los últimos meses, se está produciendo un aumento del costo de construcción en dólares porque el CAC le está ganando a la evolución del dólar, entonces cada vez cuesta más dólares construir un metro cuadrado”, indica. “Los desarrolladores van a empezar a ajustar las listas de precios, quizás no inmediatamente por el contexto, pero pronto no tendrán opción”, agrega.

Por su parte, Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons -dueña de la marca Qurtier-, señala: “Con la inflación mediante en Estados Unidos, el aumento de costo de energía y de bienes en general desde la pospandemia -exacerbado por la invasión a Ucrania- los costos van a subir más: la realidad es que las cosas van a costar más caro: el hierro, los comodities, los ladrillos. Entonces hay un piso también de costo donde se cree que todo el valor de reposición va a ser más alto y será una cuestión de tiempo para que la demanda lo vaya convalidando”.

2- ¿Mejora de las expectativas?

Para algunos brokers, el horizonte económico empieza a mejorar. Una de las muchas razones que justificó la baja de precios de las propiedades fue la expectativa de default y la posibilidad de un estallido económico, coinciden los brokers. “Como eso no sucedió y se alivianaron provisoriamente los pagos externos a realizar, hay una mejor perspectiva aunque persistan las incertidumbres políticas”, analiza Salaya Romera.

Según el Radar Inmobiliario que realiza la inmobiliaria Fabián Achával, las expectativas del sector mejoraron en marzo a nivel nacional y en CABA en comparación con igual mes de 2021. “La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA, sin embargo, empeoró 6,3% respecto a febrero. A pesar de esta caída mensual, este índice ya se encuentra en niveles similares al promedio histórico previo a la pandemia”, destacan en el informe.

3- Se cierra el ciclo de retracción

Otro punto por el que los especialistas sostienen que “ya se habría llegado al fondo de la olla” tiene que ver con que el ciclo de retracción del mercado inmobiliario ya cumple tres años. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, la reducción de valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes en CABA acumula ya un período de 12 trimestres consecutivos. “Es suficiente tiempo de espera y estoy seguro de que hay muchas decisiones de compra contenidas”, asegura Salaya Romera.

4- El ideal pospandemia

Mudarse a una vivienda con un ambiente más puede representar un cambio significativo para ganar comodidad y alcanzar un mayor bienestar, sobre todo después de haber atravesado la pandemia de coronavirus, que modificó hábitos y el estilo de vida que buscan muchas familias.

En ese sentido, Cazes recuerda que, al comienzo de la cuarentena, la demanda se volcó hacia propiedades y terrenos en zonas suburbanas porque “el deseo de vivir mejor y en el verde le ganaba a cualquier circunstancia”. “La pandemia dio un sacudón en la vida de las personas, sumado a los bajos costos de construcción”, explica. Sin embargo, aclara: “Ahora esa tendencia amainó un poco porque ya compró demasiada gente y el mercado no es infinito”.

Por otra parte la pandemia dejó un efecto que perdura en las familias argentinas: El porcentual del patrimonio que la gente está dispuesta a disponer por su vivienda aumentó en pos de vivir mejor, trabajar desde casa y otros replanteos familiares. Por eso, el escenario de la “nueva normalidad” será propicio para que la demanda empiece lentamente a reactivarse, lo que llevará en algún momento a una recuperación de los precios.

5- La demanda contenida

Los brokers creen que la pandemia y el contexto económico complejo frenaron muchas operaciones de venta en los últimos dos años. Ahora hay cierta estabilidad cambiaria que hace que quienes estaban a la espera de que los precios caigan más o que sus dólares tengan más valor “entiendan que es el momento de aplicarlos a la compra.

“La circunstancia de nuestro país hace que, quizás en el mediano plazo, pueda haber más venta”, considera Cazes. “El dólar está quieto y eso tiene que hacer reflexionar al que piensa en adquirir una unidad usada que los dólares que venía guardando abajo del colchón ya no tienen el mismo valor tan fuerte. Eso podría hacer que se corte la especulación, porque además las propiedades están a valores realmente bajos”, analiza.

6- El máximo punto de tensión ya habría pasado

“El mercado intuye que el máximo punto de tensión de la baja fue el verano y su dólar de más de $220″, sostiene el especialista. Para él, ese motivo, sumado a otros factores, sumaría cierta estabilidad al sector y funcionaría como una buena señal para los potenciales compradores.

7- Más interés de compra

Pese a que el 2021 finalizó con un balance positivo en comparación con 2020, cuando la llegada del coronavirus paralizó el mercado, los especialistas del sector señalan que los dos últimos años juntos tuvieron los peores registros de escrituras de compraventa desde 1998.

Sin embargo, aunque las operaciones en CABA aún no despegan, febrero dejó cifras un poco más positivas. En el segundo mes del año, la cantidad de escrituras de inmuebles registró una suba interanual de 3,9%. Además, la cifra evidenció una mejora en comparación con enero. A esto se le suma que los brokers señalan que empezaron a registrar más consultas en el último mes.

“El entorno es muy complicado pero empezamos a notar que en algunos sub segmentos nos empieza a ir muy bien”, asegura Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio. “Los precios de las propiedades se han acomodado, bajando entre un 15% y un 20% y hoy son más atractivos que en el pasado, a la vez que el costo de construcción sigue siendo razonable en una perspectiva histórica. Estos elementos combinados nos permiten pensar en la posibilidad de estar cercanos al piso en las valuaciones y que el mercado, especialmente residencial, se pueda empezar a recuperar”, sostiene.

8- Los cambios en la ley de alquileres bajaría el stock en venta

A comienzos de mes, el oficialismo acordó con la oposición debatir una reforma a la ley de alquileres. Para eso, constituyeron una Comisión de Legislación General que trabajará durante un mes todos los proyectos presentados en torno a la temática. En el proceso, se convocará a propietarios, inquilinos e inmobiliarias. La posibilidad de que se avance en mejoras lleva a algunos especialistas a pensar que habrá varios propietarios que retirarán sus inmuebles del stock de venta y los destinarán nuevamente al alquiler. Eso disminuiría la alta oferta que empuja los precios a la baja.

9- Menos contraoferta

Para Salaya Romera, otro punto importante es que los porcentajes de contraoferta que aceptaron los propietarios en los últimos dos años ya se achicaron. “Ya no aceptan gestionar bajas del orden del 15% o 25%. Hoy se negocian los precios en los porcentajes históricos. El mercado ya acomodó sus precios”, asegura.

En febrero, el valor del m² real cayó 0,38% en promedio con respecto al mes anterior, cuando en el último año se solían registrar disminuciones superiores al 1%. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$1801 a US$1794 por m², según se desprende del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario.

A su vez, el índice pone de manifiesto que la brecha entre lo ofertado y lo vendido registró una caída de 0,83 puntos para pasar de 7,71% en enero a 6,88% en febrero. ¿Qué marca el dato? Que ese porcentaje, que es el margen de negociación dentro del cual pueden moverse hoy los compradores para no perder la oportunidad de adquirir un inmueble, está en descenso.

10- La inflación en dólares convierte al ladrillo en refugio de valor

Por último, la pérdida del valor internacional del dólar, que registró una inflación en Estados Unidos de casi 7% en 2021, podría posicionar a los inmuebles como un refugio de valor. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señala en un informe de Reporte Inmobiliario: “Guardar dólares en este nuevo paradigma macroeconómico global no es lo que se recomienda. Es claro: con estos niveles globales de inflación, se ha acelerado la pérdida de su poder adquisitivo. Es evidente que es mucho mejor resguardar los ahorros en activos reales y los inmuebles son lo primero que hay que mirar”.

Sin embargo, remarca que en el contexto en el que se encuentra la Argentina la ecuación no es tan lineal. “Hay dificultades para hacerlo, entre otras cosas, porque las rentas por alquileres están en su piso histórico. Pero también está en su piso histórico el costo de construcción y eso dispara una potencial oportunidad”, analiza.

En el mismo sentido, Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), sostiene: “Comprar bienes tangibles como departamentos es la mejor defensa o resguardo de valor adquisitivo. En especial cuando el dólar, que acá consideramos moneda de referencia, va camino a tener inflación de dos dígitos en Estados Unidos. Sin embargo, con inestabilidad local fuerte y global también, todo es muy opinable”.