Propiedades: radiografía de un mercado con sobreoferta de venta

El Summit de Real Estate que organiza cada año LA NACION contó con un panel de brokers expertos que analizaron la actualidad del sector

Hoy en día, la realidad del mundo del real estate tiene una premisa ineludible: hay muchos vendedores y pocos compradores. Las incógnitas, entonces, pasan por analizar las causas profundas
que afectan a la compraventa, los posibles plazos de recuperación del mercado o las perspectivas de futuro. Para entender mejor las vicisitudes de un mercado agazapado y en standby, pero
no necesariamente golpeado permanentemente, LA NACION convocó a tres expertos, quienes intercambiaron diagnósticos, opiniones y panoramas en una charla distendida con José Del Rio en el
marco de la sexta edicion del Summit de Real Estate. Martín Boquete, socio director de Toribio Achával; Diego Cazes, director general de L.J. Ramos; y Gabriela Goldszer, directora de Ocampo
Propiedades, sobrevolaron sobre cuestiones como las tendencias de la demanda pospandemia, el futuro de los precios de las propiedades, la incidencia del dólar, los nuevos amenities, y los
efectos de una macroeconomía incierta. Los tres coincidieron en el mismo punto: el vigoroso mundo del real estate argentino sigue ahí, con sus mismas fortalezas, y espera un viento de cola
que pueda impulsar una rápida recuperación.

“Hay una demanda contenida que viene desde antes de la pandemia, que existe hace tres años porque parte de la demanda perdió la capacidad de comprar. Estamos más pobres como sociedad y eso
es ineludible”, define Boquete. Ahora, entonces, flota la sensación general de oportunidad y hay voluntad de compra, pero lo que falta es claridad con respecto al reacomodamiento de precios
en el marco de una lenta normalización después de meses de pandemia, que difícilmente puedan ser tomados como un punto de equilibrio. ¿Las propiedades van a seguir bajando? Boquete lo resume
con una analogía culinaria: “Funciona como cuando tenés hambre pero estás esperando que el reloj diga cuándo es hora de comer. Mucha gente incluso tiene identificado el producto que quiere
comprar. Falta el empujoncito, o la sensación de que se cierra a buen precio”, explica. “El metro cuadrado que antes valía US$3000 hoy vale US$2000. Puede bajar un 5% más, pero no mucho
más. Es el momento de la oportunidad y estamos próximos al punto de inflexión en el que comienza una recuperación”, vaticinó Boquete. El famoso toque de piso. Goldszer, por su parte, sostuvo
que las consultas y búsquedas son crecientes, y que el ladrillo conserva no solamente su lugar privilegiado como reserva de valor ante los vaivenes argentinos, sino también como inversión.
“Falta un poco de confianza en la macro para empujar a la demanda a tomar decisiones. Ya se percibe un clima de mayor entusiasmo”, expresó. Cazes coincidió en la apreciación de que la
demanda, sin dudas, está. “Si hay oferta es porque hay demanda. Hay mucho deseo de compra pero miedo a dar el paso”, expresó. Además, añadió que los brokers deben acompañar al reacomodamiento
de precios: “Los brokers tenemos que mostrar al cliente lo que está pasando, comunicar los valores que realmente se convalidan. Aunque cueste, hay que tasar con responsabilidad”, apuntó. Sobre
los precios, el director de L.J. Ramos fue cauto: “Pueden bajar un poco más”.

¿Qué factores explican el bajo nivel de actividad? Los expertos volvieron a coincidir en un punto recurrente: la clásica falta de crédito hipotecario, que excluye a una porción nada
desdeñable del mercado. Otro punto crucial es el cepo al dólar. Cazes lo resume: “Son operaciones que se hacen con dólares y escasean los dólares”. Además, la aludida renuencia de los
propietarios a convalidar las bajas. Nadie quiere sentir que está vendiendo barato, pocos bajan los precios y estos se sostienen artificialmente. Si se agrega el condimento de la escasez
de dólares, la consecuencia es obvia: pocos compradores quieren desprenderse de billetes norteamericanos. Además, Cazes cree que influye la expectativa de que “la baja de los activos en
la Argentina es temporaria”. Boquete, por su lado, coincide en que la pandemia trajo consecuencias que, sin embargo, se apilaron de una estructura de por sí inestables. “La pandemia
cambió, por supuesto, pero lo que más influye es la economía”. Goldszer, agregó que, a medida que mejoren las expectativas, con mayor vacunación y por lo tanto mayor actividad económica, el
repunte de la actividad sin duda acompañará al sector inmobiliario.

Las transformaciones pandémicas, creen los brokers, se reflejan con mayor claridad en las tendencias de demanda. “La casa se convirtió sin dudas en el lugar que más tiempo se habita, y
por lo tanto el cliente comenzó a valorar y mirar otros lugares de la casa”, explica Goldszer. “Aparecen ideas y tendencias nuevas; hasta están quienes ofrecen una ‘oficinita’ en tu
jardín”, añade Boquete entre risas. Cazes resalta un corrimiento del foco, una menor importancia de la ubicación de un inmueble y mayor atención a la cantidad de espacio. “Ya no es más
location, location, location. Hoy se busca más espacio”. En esa línea, consecuentemente, va la explosión de la demanda por lotes y casas en los suburbios, particularmente en la zona
norte. En el entorno urbano, por su parte, supone más balcón, más terraza, espacios de co-working o para reuniones, incluso cafés adentro de complejos residenciales. Todas características
que se agregan a la demanda de los amenities clásicos, como las piletas o los gimnasios.

Muchas aristas se abrieron en este debate sobre un mundo del real estate que, como todos los rubros, sufren transformaciones y, en el caso argentino, además batallan contra un entorno
económico difícil. La velocidad y alcance de una recuperación, obviamente, dependerá de la evolución en el ecosistema macro. La sobreoferta, paradójicamente, es un activo de tal
recuperación. Cuando comience a bajar la marea de la incertidumbre, quedará a la vista un mar de oportunidades y precios atractivos que pueden generar un rápido golpazo de actividad. Más
movimiento es más consumo, más consumo es más oferta. El real estate todavía aguarda su nuevo punto de equilibrio y, al decir de Cazes, “el 2022 está lleno de posibilidades”.